Amsterdam, 19 februari 2019 – De Gemeente Amsterdam heeft aangegeven meer hulp nodig te hebben bij de aanpak van witwassen op de woningmarkt. Ilse Verkerk, werkzaam bij de gemeente en verantwoordelijk voor de aanpak van onder meer witwassen, legde in een speech in het Europees Parlement uit wat de problemen zijn en wat er volgens haar nodig is die aan te pakken. Haar voornaamste klacht betreft het gebrek aan transparantie in de vastgoedwereld.

Gisteren was de algemeen directeur van TI-NL, Anne Scheltema Beduin, te gast bij de ochtendspits op BNR Nieuwsradio. Luister het fragment hier terug.

Cijfers en schattingen

Omdat de vastgoedwereld zo ondoorzichtig is, is het moeilijk te zeggen hoe groot de problemen precies zijn. Maar wat vast staat, is dat er vanuit de hele wereld geld geïnvesteerd wordt in de vastgoedmarkt van Amsterdam. En dat gaat om grote bedragen: in 2017 werd 12 miljard euro in Amsterdams vastgoed geïnvesteerd. Als we niet goed opletten, lopen we het risico grote bedragen wit te wassen. Hier ligt een belangrijke taak bij makelaars, notarissen en banken, maar natuurlijk ook bij de overheid.

Als je wereldwijde schattingen moet geloven, is 2 tot 5 procent van de wereldeconomie met witwassen gemoeid. Er is reden aan te nemen dat het in Amsterdam, net als in Londen, waar een vergelijkbare trend waar te nemen is, zelfs wat hoger is. De waarde van de totale Amsterdamse huizenmarkt is ongeveer 175 miljard. Als we daar 2 procent van nemen, gaat het om 3,5 miljard; nemen we 5 procent, dan hebben we het al over 8,75 miljard. Maar zelfs als het slechts een fractie betreft, gaat het alsnog om aanzienlijke bedragen.

Hoe werkt het?

Er zijn verschillende methodes geld wit te wassen door misbruik van de vastgoedsector. Veel van deze methoden zijn op zichzelf illegale handelingen; echter, sommige zouden als volkomen legaal kunnen worden beschouwd als ze niet met witwassen waren geassocieerd:

• complexe leningen of kredietfinanciering;
• gebruik van niet-financiële professionals;
• via fiscale structuren;
• manipulatie van de taxatie of waardering van een woning;
• gebruik van monetaire instrumenten & hypotheekregelingen;
• via investeringsprogramma’s en financiële instellingen.

Een simpel voorbeeld is het volgende: een koper koopt een gebouw onder de marktwaarde, en vult dat onder tafel aan met een flinke som zwart geld. Zo krijgt de verkoper een extraatje en is de koper weer fout geld kwijt. In de jaren erna staat het pand leeg of vangt de koper maandelijks huur, wat met de huidige huurprijzen aardige legale inkomsten oplevert. Een paar jaar later wordt het weer verkocht tegen de (vaak gestegen) marktwaarde. Dat geld is dan witgewassen.

Een ander, ingewikkelder voorbeeld staat beschreven in het FATF rapport ‘MLTF through the real-estate sector‘, op pagina 8.

Huizenprijzen

Als er veel geld van buiten de reguliere markt naar binnen stroomt, stuwt dat de prijzen omhoog. Dat geld kan natuurlijk ook van legale investeerders komen, maar een deel zal niet legaal verkregen zijn. En door toenemende internationalisering is het steeds moeilijker te achterhalen wie de panden precies koopt en hoe de financiering in elkaar steekt. Als de panden vervolgens leegstaan, heeft dit invloed op de huurmarkt: het aanbod neemt af.

Of er sprake is van leegstand, is door indicatoren vast te stellen. In Londen bijvoorbeeld, kon TI-UK aan het stroomverbruik in “high-end” buurten zien dat er feitelijk niet in die huizen gewoond wordt. Zij deden dit onderzoek, omdat de kosten twee keer zo snel stegen als de inkomens. Duizenden mensen in Londen hebben geen vaste woon- of verblijfplaats. Tienduizenden leven in krappe, ondermaatse levensomstandigheden. Tegelijkertijd blijven tienduizenden panden het grootste deel van het jaar ongebruikt. Het rapport Faulty Towers onderzoekt de wijze waarop overzeese corruptie heeft bijgedragen aan deze problemen.

Concrete plannen gemeente Amsterdam

De gemeente wil meer transparantie binnen de vastgoedsector afdwingen. Ook wil de gemeente strenger optreden tegen valsheid in geschrifte door ondernemers en gebouwen waar criminele activiteiten plaatsvinden sluiten. De gemeente wil zijn erfpachtrechten gebruiken om integriteit bij transacties af te dwingen. Daarnaast zullen bestemmingsplannen aangepast worden om de diversiteit binnen de stad te beschermen en worden mogelijkheden om met gebruik van big data onwenselijk gedrag op de woningmarkt tegen te gaan onderzocht.

Maar de gemeente kijkt ook buiten de grenzen: dit probleem speelt immers ook in andere steden in Europa. De vastgoedmarkt wordt steeds internationaler, waardoor de geldstromen ingewikkelder worden en transparantie steeds verder te zoeken is. Door op Europees niveau samen te werken en informatie te delen, moet het makkelijker zijn illegale investeerders op te sporen en aan te pakken. Bovendien kunnen door gezamenlijke registers bij te houden internationale (criminele) netwerken makkelijker herkend worden.

Een belangrijk middel in de strijd tegen witwassen is het UBO register. TI-NL is in afwachting van de nieuwe consultatie, waarin de implementatie van de gewijzigde vierde anti-witwasrichtlijn wordt voorzien. Hoewel de rest van de wijzigingen al ter consultatie is voorgelegd, laat het deel met betrekking op het UBO register nog op zich wachten.